亿翰人春节返乡见闻系列——五湖四海篇(上)

  地处河南省南部,文化历史悠久——三皇之首太昊伏羲氏的陵庙、道教始祖老子故里……

  2017年全市实现地区生产总值2517.03亿元,同比增长7.9%,经济总量全省第5。常住人口876.22万人,城镇化率41.2%。

  虽然按能级来看,周口是四线城市,但说点实在的,全市只有一个川汇区,没有一家星巴克,相比强三四线城市,整体实力较弱。

  先看房价,2017年的确涨了!2017年初,单价5000元能买到一个不错的盘,现在最少涨到6000元一平,好点的房子能突破7000元。

  所有的亲戚朋友都跟我讲,“房子都拆完啦,那些人拿着赔款全款买房,房价就涨上去了”。很多发达三四线城市在两年前就开始货币化安置,而周口是17年才起步,而且拆迁的效率非常快,被拆群体完全没有准备,一下增加了很多买房需求!

  拆迁赔偿在3000元一平左右,离市区较远的只有2000元一平,就算一家人自建了300平的房子,补偿下来也只有90万,买套130平、单价6000元的住宅(总价78万),再加上装修费用,赔偿款也所剩无几,拆迁款不会构成购买第二套房的经济基础。

  所以,本来整个市场就较小,而且相对封闭。一个棚改的冲击加大了需求量,供给基本还是原来那个供给,房价一下就涨上去了。

  除了建业,恒大、碧桂园在周口只有一个盘,很少有大型房企的盘,品牌房企有明显的竞争优势。

  还有一点,地产中介店铺变多了,虽然本地房地产投资价值不高,但房产仍是最优先的资产投资选择,二手房市场正逐步活跃。

  此外,2017年1-11月,周口房地产开发投资-住宅只增长了2.2%,住宅投资意愿并不高。

  购房群体还是本地人为主,周口下辖8县1市,没有明显的虹吸效应,比如一些进城买房的就买在自家县城,一是房价低,二是离老家近。城镇化进程推进,并不会给周口的房地产市场带来过多红利。所以,876万的人口并不能形成强劲的人口支撑。

  供给和需求都是比较平稳的状态,感觉这个市场就像一个皮球,有个外力拍一下,就弹起来一点,单单依赖内生力量,市场就会涨的非常慢(关键还是经济发展的慢啊)。

  在河南,振兴乡村的阻力很大,很多地级市自身就在谋发展,没有带乡村振兴的经济实力。县城是连接城市与乡村的纽带,能够享受乡村与城市两端的红利,反而具备更多优势。

  湖北荆州,一座曾经依靠轻工业于上世纪80年代gdp排名全国第四的历史文明古城,在产业转型以及其荆江泄洪区的独特使命等前提下,迅速没落,不过随着三峡大坝的设施建成,城市迅速发展,gdp稳居全省第四。

  长期以来,荆州房地产发展缓慢,基本以本土开发商小量发展,且城区内分布着大量的工厂宿舍,均价基本保持在5000元/㎡以下。近年来,随着棚户区改造(以货币补偿为主,仅有少量的还迁房)的逐渐推进,市场供不应求,碧桂园、恒大、绿地、保利、万达、奥园、当代等诸多房企争相分食荆州市场,目前外来房企已占据主导地位。

  目前市区基本开盘均价在7000元/㎡左右,品牌房企(碧桂园、恒大等)均价基本保持在1万/㎡左右,且以精装修为主,而郊区的金源世纪城、恒隆四季城等盘的价格则在5-6千/㎡左右,以毛坯为主。

  整体来看,荆州市场容量有限。在政策的影响下,目前荆州房价上涨趋缓,等这一波市场需求释放后,未来房价持续上涨缺乏有效支撑,2018年将是品牌房企的天下。

  潮州,坐落于广东省东部,是潮汕三大地级市之一,同时是粤东地区文化中心。随着城市基础设施建设投资逐步加快,楼市发展也变得火热。

  作为广东省的东大门,潮州是连接着广东与福建两省的重要交通枢纽,随着潮惠高速、潮漳高速的通车,潮州楼市中的投资占比也逐渐加大。市区内,两座横跨韩江的大桥也于春节前正式通车,城市东拓步伐加快,城镇间的联系加深,使得楼市加剧升温。其中,春节前二手房交易火热,市区中心地段及几座大桥连接处地区成为热点区域,二手房均价为7200元/㎡,环比上涨76%。

  潮州楼市相对封闭,入驻潮州的品牌房企仅有恒大和碧桂园两家。随着两大龙头投资力度及宣传力度加大,本地客户也从青睐本地开发商转向两大龙头,恒大城与潮州碧桂园两大楼盘也成为全年热销项目。目前,两大项目均价均在8000元/㎡左右,但离本地开发商的几大标杆项目近万元的均价仍有一定差距。

  伴随着城建加快及城市东拓规划进程加速,潮州楼市发展将逐渐升温,恒大、碧桂园两家龙头的市场占有率也在逐步加大,改变过往市场封闭的局面。

  作为汕头未来二十年核心发展的区域,东海岸新区吸引了保利、雅居乐、中海、华润、等一系列品牌房企前往拿地,房价一直位列汕头的榜首。

  在2017年中秋节前夕,东海岸大桥通车之后,房价更是呈飞速上涨的趋势,楼盘均价达到了一万五左右。其中锦峰璟玺达到了两万以上的均价。除此之外,2017年东海岸的土拍市场更是诞生了汕头的新地王,龙光以11052元/平方米的楼面价拿下了东海岸新津片区的地块。

  截止至今,龙光在东海岸已落户六子,其中御海天韵、御海天宸、御海尚品等三大新品更是在春节期间开放咨询,广告遍布汕头的大街小巷。外来品牌房企也不甘示弱,华润、保利、中海、中交、云南城投、泰盛等均以住宅或商业的形式进驻东海岸,未来发展可观。

  作为一位从事房地产策略研究的从业人员,每次别人问我家乡的房产怎么样时,我都会说“我们那穷地方,房子升值机会不大,如果作为投资别考虑,刚需的话等有钱就买”,但是,这次过年回家,我发现我错了,而且错得十分离谱,因为我家乡的楼市只能用一个“恐怖”来形容,去年10月份以来,均价涨了2000多元每平米,目前均价为5500元左右,曾经3500元的房价已经绝迹,而且县城里几乎所有的楼盘都被清盘了,年前即将开盘的和已经开盘的所有楼盘均封盘,而封盘的目的是为了年后涨价,并且即使涨价了也不愁卖,我的几位朋友和亲戚,现在都还在为了自己的犹豫多付出几万元的代价懊恼中。

  经过深入的了解,发现主要是因为返乡置业人群突然暴涨(我的家乡成年人基本都是外出工作为主),再加上乡镇出城买房的突然增加,使得县城楼市突然被扫荡一空,开发商开始涨价开盘,10月份甚至出现了每天都在涨价的现象,并且每次涨价几乎都能卖光。而二手房也不会出现无人接盘的现象,只要有房源出售,几乎都能短时间内找到卖主。

  我的几位在家乡事业单位上班,且已经有房的高中同学,跟我聊家乡楼市的时候,经常跟我说“真后悔,当时应该继续买多两套的,这样就赚死”,而他们几乎都是人手两套房了,而我这个在他们眼中所谓的高学历人员,快连家乡的房子都买不起了,尤其是看到家乡房价的变化,摸摸自己的口袋,突然发现自己好穷。

  2017年泉港区为成交主力区域,成交面积达36.61万方,占比38%。丰泽区和经开区紧随其后,成交面积约23万。价格方面,丰泽区成交楼面价在全市中最高,均价为5307元/㎡。

  2017年泉州地区住宅和商服地块共出让成交79宗,环比上涨29.5%,其中,泉州六区(鲤城、丰泽、洛江、经济开发区、台商投资区、泉港)共计成交20幅,占比25.3%。此外,2017年成交规划建筑面积96万㎡,平均楼面价3120元/㎡,由于成交地块多分布于泉港等城市边缘郊区,市区优质地块仍被“雪藏”,楼面价跌幅较大。

  源昌集团在泉州占据一定的拿地优势,2017年新增土地储备28.26万㎡,楼面价仅1918元/㎡。万科持续深耕,新增20.30万㎡库存;大唐则把双阳地块收入囊中,继晋江项目之后首次进入泉州市区,回归泉州市场布局。

  2017年以来,随着楼市整体行情向好,越来越多的实力开发商将目光瞄准泉州。

  √ 奥园地产:除了在土拍市场上拿下的石狮奥园上林苑项目外,此前其已以合作开发的方式进军南安,开发奥园西溪半岛项目;

  √ 中梁地产:而相比于其他新晋房企,中梁地产动作更为迅捷,其旗下的晋江中梁首府壹号、石狮中梁国宾壹号院、南安水头海峡1号三个项目均已上市销售。

  除了土拍市场上的竞争,合作开发也成为实力房企“开疆扩土”更为重要的方式,世茂、万科、中骏、碧桂园等皆在2017年采用并购形式持续增加储备以实现深耕,并开始向周边县区扩张。以世茂为例,在2017年的新增项目中,除了洛江的璀璨天城项目外,泉港的世茂云城、晋江东石的世茂璀璨新城皆是合作开发项目,此外南安的两个全新项目,南安世茂璀璨天城和世茂爱乐国风,也皆来源于与本地房企的合作。

  随着一二级市场的大热以及全国高压调控形势的蔓延,泉州开始采取“限售价”的出让形式,以遏制房价过快的上涨,土地成交价格也相对平稳,调控效果显著。预计未来限价、限售短时间内不会改变。

  从政策来看,2018年1月13日,省住建厅厅长林瑞良表示今年泉州楼市调控任务为房价环比不上涨。从土拍现状来看,2018年初南安石狮共出让的7幅地块均限价。因此,预计2018年泉州房价将保持稳定。

  2018刚开场 南安石狮共出让7幅地块,“限房价、竞地价”成为现阶段土地拍卖的主要方式。其中,南安霞美的四幅地块住宅部分最高销售均价为8500元/㎡(毛坯价格);石狮三幅地块的住宅部分除了设定毛坯房价格为10010元/㎡外,还设置了精装房的最高售价为13010元/㎡。

  由于泉州一向强县弱市的地情影响,当泉州市区严格限价房价下跌时,县市价格反而会上涨。这是因为下属各县市区的房价调控由各地自行执行把控,调控力度不可能像市区一样大,此外泉州各县市区依然有较大库存,部分县城、市区价值低估房价涨速较慢,今年仍存在补涨需求。这个现象可以从泉州、安溪和南安房价之间的关系看出。当泉州调控而石狮限价从9700涨到了10100,安溪房价越来越高,更甚至于南安市区开年第一场土拍限价由去年恒大地王的6700,猛然提高到了9500看出。因此预测县镇比市城的涨幅空间大。

  2018年1月13日,省住建厅厅长林瑞良表示将稳定三四线城市的供求关系,对供而未建的房地产项目逐个梳理,督促开发企业存量土地开发,库存仍然较多的继续做好去库存工作。因此预计明年供应量会减少,以去库存为主。